Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

ČR - V návaznosti na první a druhý díl uveřejněný v portálu Kde Chci Bydlet.cz pokračujeme ve výkladu zvláštní části závazkového práva. Budeme se věnovat ustanovením o nájmu, konkrétně první části zvláštních ustanovení o nájmu bytu a domu dle nového občanského zákoníku.

Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se použijí v případě, že pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Skrze nájemní právo dnes řada lidí uspokojuje své bytové potřeby, proto je nájmu bytu věnovávána zvláštní pozornost a je chráněn, což znamená, že nájemcova práva jsou posílena především tím, že pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí. To platí i v případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba. Právnická osoba nemůže bydlet a nemá ani bytovou potřebu ve smyslu těchto ustanovení, a proto ji lze pronajmout nemovitou věc pouze podle obecných ustanovení o nájmu. Tato ustanovení se také nepoužijí v případě, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt k rekreačnímu či krátkodobému účelu (bude se jednat zejména o „letní byty\", byty pro krátkodobé ubytování studentů na stážích apod.)

Nájemní smlouva již nemusí obligatorně obsahovat náležitosti jako přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady. Pro platně uzavřenou smlouvu dle NOZ postačí, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. Nájemní smlouva bude muset být i dle nového občanského zákoníku písemná s tím rozdílem, že neplatnost pro nedostatek formy nebude moci namítat pronajímatel vůči nájemci. Zakázána budou nově taky všechna ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu a ustanovení, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.

Pokud strany neuzavřely platnou smlouvu či neuzavřely smlouvu vůbec, bude nově nájemce chráněn ustanovením, které mu umožní nájem bytu vydržet. Bude-li nájemce byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, bude se nájemní smlouva považovat za uzavřenou.

Nový občanský zákoník definuje, který byt je způsobilý k nastěhování a obývání. Je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.). Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné. Pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní. Výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, stejně tak i v případě, že si byt nájemce neprohlédl, ačkoliv ho pronajímatel k prohlídce vyzval.

Strany sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu. Pokud však strany výši nájemného neujednají, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy. V takovém případě má pronajímatel právo na nájemné v takový výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá. Strany si dále ve smlouvě ujednají, která plnění, resp. služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování služeb musí být určen již před jejich poskytnutím. Nájemce má také právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok.

Nájemné i zálohy za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, není-li mezi stranami ujednáno jinak. Například tedy nájemné na květen je nájemce povinen zaplatit do 5. května, ledaže by se strany dohodly odlišně.

Nájemné či jeho změna se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pro případ, že se však pronajímatel a nájemce na výši nájemného nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v daném místě (za poslední tři roky však maximálně o 20%). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce nebo je-li nečinný, má pronajímatel právo navrhnout po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé a určí výši nájemného ke dni podání návrhu soudu, což by v praxi znamenalo povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu.

Zvláštním případem je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či podmínky bydlení v domě (např. dlouhodobé úspory za energie při zateplení domu). Za této situace se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného v maximální výši 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce. Jestliže k dohodě mezi nájemci a pronajímatelem nedojde, má pronajímatel možnost navrhnout soudu zvýšení nájemného z tohoto důvodu, ale pouze o tři a půl procenta ročně z účelně vynaložených nákladů.

Strany si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu na zajištění nájemného a jiných povinností, tato jistota bude moci být oproti současnému stavu dvojnásobná a pronajímatel tedy bude moci požadovat jistotu až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo požadovat úrok z jistoty ve výši zákonné sazby.

Autor: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D., Advokátní kancelář Gürlich & Co.